FONDO CASSA

Fondo cassa in condominio 4 Maggio 2024 di Avv. Matteo Peroni Parte della dottrina considera illegittima la costituzione di un fondo cassa a maggioranza. Ritengo che tale interpretazione non sia la più conforme al diritto condominiale e che, in condizioni di necessità, l’assemblea possa procedere con l’approvazione a maggioranza; ciò al fine di garantire all’amministratore liquidità sufficiente per gestire l’attività del condominio ed ottemperare agli obblighi di recupero delle spese nei confronti dei condomini morosi. Che cosa è il fondo cassa condominiale? Il fondo cassa rappresenta un accantonamento contabile chiesto ai condomini il quale verrà utilizzato dall’amministratore per riuscire a far fronte alle spese correnti pur in presenza di condomini morosi; la sua funzione è del tutto simile a quella del fido concesso dalla banca sul conto corrente condominiale. È lecito? La giurisprudenza e la dottrina offrono visioni contrastanti sul tema. A mio parere, tale istituto deve essere considerato valido purchè rispetti alcuni principi maturati nel corso degli anni da parte della giurisprudenza; pensare diversamente significa privare l’amministratore di uno strumento assai utile in presenza di morosità. Per negarne l’applicazione, non è sufficiente affermare che i fornitori si devono prima rivalere nei confronti dei condomini morosi in quanto: tale escussione è solamente preventiva, ma successivamente si può agire nei confronti dei condomini “in bonis”; il fornitore potrà anche dover procedere prima nei confronti dei morosi, ma nel frattempo può sospendere la fornitura di servizi comuni con tutte le conseguenze del caso; il creditore del condominio ha diversi altri modi per recuperare il proprio credito. Ad esempio: pignoramento del conto corrente o pignoramento delle quote da versare nei confronti dei condomini in bonis (entrambe possibilità ammesse dalla giurisprudenza). Ripartizione fra tutti i condomini e non solo fra alcuni di essi Come già anticipato, parte della dottrina e della giurisprudenza considera non ammissibile la costituzione di un fondo cassa approvato a maggioranza. Una delle motivazioni addotte per sostenere questa posizione è che non si può addebitare ai condomini che sono in regola con i pagamenti il debito dei condomini morosi. Un esempio è la sentenza n. 2136 del 16 novembre 2023 del Tribunale di Messina: “a seguito della riforma del condominio, è necessaria la decisione unanime dell’assemblea per ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi, con la costituzione di un apposito fondo”. Questa affermazione è corretta, tuttavia non preclude la possibilità di costituire un fondo cassa, purché questo sia deliberato in modo appropriato e venga ripartito tra tutti i condomini, inclusi quelli morosi. Pertanto, non si tratta di addebitare agli altri condomini le quote non pagate da uno di loro, ma piuttosto di creare una disponibilità finanziaria a disposizione dell’amministratore. Quando si può costituire? Il fondo cassa può essere costituito ove sia possibile dimostrare la necessità del medesimo; si fa riferimento alla presenza di morosità che precludano il regolare pagamento delle poste passive. La liquidità derivante da tale delibera permette all’amministratore di saldare i fornitori ed evitare azioni legali nei confronti del condominio; queste ultime provocherebbero un aumento di spese a danno di tutti. Tutte le sentenze a sostegno del contenuto dell’articolo e risorse esclusive ti aspettano su Condominio Semplice – Clicca qui Come procedere? So che alcuni amministratori costituiscono più fondi a seconda delle varie necessità; personalmente, salvo casi particolari, preferisco costituire un unico fondo cassa (così denominato) che ogni anno verrà confermato/aumentato/diminuito a seconda delle necessità e fino a che perdurerà la carenza di liquidità. Quando è necessario costituire il suddetto fondo, si inserisce all’interno del bilancio preventivo una voce denominata “fondo cassa” ripartita su tutti i condomini (anche i morosi) in ragione dei millesimi generali; tale voce verrà poi consolidata nel rendiconto consuntivo ed inserita nello stato patrimoniale. A quel punto si dovrà valutare se confermare il fondo o eventualmente aumentarlo (stanziando un ulteriore voce a preventivo) a seconda delle necessità. La costituzione in vista di eventuali lavori straordinari Vorrei sottolineare che una situazione differente si verifica quando l’assemblea condominiale decide di istituire un fondo cassa destinato a futuri interventi manutentivi. In tale contesto, il fondo si configura come un fondo per lavori straordinari ed, a mio parere, è legittimo, purché sia proporzionato alle effettive necessità. Dovrà comunque essere oggetto di delibera con le maggioranze previste dall’articolo 1136 comma 2 del codice civile; annualmente i condomini dovranno decidere se mantenerlo o restituirlo. Alcune ulteriori annotazioni Non posso vincolare i condomini a versamenti che si protraggano per più gestioni; ogni anno devo quindi indicarne la consistenza nello stato patrimoniale e decidere in merito. L’entità di quanto accantonato deve essere parametrata alle necessità derivanti dalla situazione contabile del singolo fabbricato. Non ritengo necessario aprire uno specifico conto corrente. Se un soggetto non paga la quota del fondo cassa, questa morosità risulterà nei suoi debiti di gestione e farà parte del saldo passivo da riportare all’anno successivo. Circa la maggioranza, suggerisco di considerare quella del 1136 comma 2 c.c. (almeno 500 millesimi e maggioranza degli intervenuti); in realtà, la giurisprudenza ammette la costituzione a maggioranza semplice con riferimento ad esigenze inerenti la gestione ordinaria. Come sempre ricordo che una delibera assunta senza le maggioranze di legge rappresenta un vizio di annullabilità (Cassazione a Sezioni Unite n. 4806/2005).