In un condominio, gli accantonamenti per spese straordinarie sono regolati da norme specifiche del codice civile e dalla prassi condominiale. L'assemblea condominiale, in caso di lavori straordinari o innovazioni, è tenuta a costituire un fondo speciale, di importo pari all'ammontare dei lavori, per garantire la copertura finanziaria. Questo fondo speciale è distinto dal fondo cassa condominiale, che può essere istituito per far fronte a spese ordinarie e non è obbligatorio. ex. Art. 1135 comma 1 n. 4 c.c.
Raccolta dei fondi
Per eseguire i lavori sono necessari fondi, un aspetto complesso del lavoro dell’amministratore; per questo motivo desidero fornire indicazioni pratiche per redigere una delibera il più correttamente possibile. Questo perché, nell’avviare lavori straordinari, è fondamentale partire da una delibera di approvazione che non lasci margini a contestazioni, anche se puramente strumentali.
Delibera di approvazione delle opere
La raccolta dei fondi richiede l’approvazione di ben determinati lavori straordinari; a tal proposito, vorrei sottolineare l’importanza della delibera di approvazione la cui correttezza costituisce, in caso di insolvenze, base sicura per ogni azione di recupero del credito.
Per essere più concreti, una volta redatta la bozza di verbale (io consiglio sempre di impostare la struttura prima dell’assemblea), è essenziale verificare la presenza dei seguenti elementi:
è chiaro l’oggetto della delibera, ossia le opere che sto approvando? (eventualmente includendo allegati al verbale)
ho indicato l’importo da approvare?
ho istituito il fondo?
ho ripartito l’importo?
ho specificato le scadenze per il versamento?
ho registrato i voti dei condomini, precisando l’esito dell’approvazione della delibera?
Se quanto sopra non è ancora definito, è preferibile registrare le discussioni e concludere il verbale specificando che l’oggetto della delibera sarà discusso in un’assemblea successiva.
Costituzione del fondo
La norma di riferimento in materia è il primo comma dell’articolo 1135 c.c..
Art. 1135 c.c. – Attribuzioni dell’assemblea dei condomini
[1] Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: (…) 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Quindi: se devo procedere con dei lavori straordinari, è necessario costituire un fondo ACCANTONAMENTI di importo pari all’ammontare dei lavori; tale fondo può essere costituito gradualmente in funzione dei pagamenti concordati con la ditta.
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Versamento o costituzione contabile?
Fin dall’approvazione della Legge 220/2012 ho sempre sostenuto che la costituzione del fondo si dovesse intendere quale costituzione da un punto di vista contabile.
Tale tesi, inizialmente sostenuta anche da parte della dottrina e da qualche sentenza di merito (Tribunale di Roma, sentenza n. 4459 del 02.03.2020; Tribunale di Savona n. 439 del 13.05.2019) è stata smentita dalla sentenza della Corte di Cassazione Civile n. 9388 del 05.04.2023; i giudici di legittimità hanno affermato che costituzione del fondo significa effettivo versamento.
Cassazione Civile n. 9388 del 05.04.2023 ha affermato quanto segue: “L’art. 1135 , comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei lavori”, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.“.
Io resto dell’idea che avevo già espresso ormai da tempo, ossia che il termine “costituzione obbligatoria” significhi costituzione da un punto di vista contabile. I motivi di questo mio convincimento sono, in estrema sintesi, i seguenti:
affermare che “costituire obbligatoriamente” significhi versare in via anticipata, è un’interpretazione che non condivido (per altro vorrei capire che differenza ha fatto, lo scrivere “obbligatoriamente”; una norma non è sempre obbligatoria?). Nel corso degli anni, la giurisprudenza ha sempre ammesso la costituzione contabile di fondi cassa contabili finalizzati a sopperire alle carenze di liquidità del condominio; tale interpretazione si è resa necessaria per non ledere il principio in base al quale non è possibile (salvo in presenza di delibera unanime) distribuire sui condomini paganti eventuali saldi passivi di condomini morosi.
Dire che il versamento preventivo del fondo è finalizzato a tutelare i condomini in bonis, è una tesi smentita dalla stessa giurisprudenza la quale: a) ritiene pignorabile (da parte di qualunque creditore del condominio) il conto corrente condominiale; b) ritiene pignorabili da parte dei terzi le quote che i condomini devono versare sul conto del condominio. Le somme corrisposte per la costituzione del fondo lavori straordinari non godono pertanto di alcun vincolo di destinazione.
Sostenere che il fondo debba essere interamente versato prima di iniziare i lavori provoca evidenti conseguenze; significa bloccare ogni opera se anche un solo proprietario non dovesse versare la sua quota (il pagamento a stati di avanzamento lavori non cambia la situazione: se uno non paga, il totale corrispondente alla prima quota non viene comunque raggiunto).
Ferme le considerazioni di cui sopra, dobbiamo convivere con l’orientamento ad oggi prevalente; cerchiamo pertanto di individuare una modalità operativa che possa resistere ad un’eventuale impugnativa.
Primo aspetto
Occorre espressamente verbalizzare la costituzione del fondo. Sembra una banalità, ma questa è una delle critiche sollevate dalla sentenza della Cassazione Civile n. 9388/2023 alla delibera presa in esame (estratto della sentenza: “Il ricorrente Condominio di (Omissis), allegando che la deliberazione del 26 settembre 2017 aveva approvato opere di manutenzione straordinaria dell’importo di Euro 487.000,00 e ripartito la spesa in base a tre rate iniziali da Euro 18.000,00 ciascuna e successive 57 rate per Euro 7.600,00 ciascuna, non specifica nè che era stato così costituito l’obbligatorio fondo speciale per l’intera somma …“).
Secondo aspetto
Occorre risolvere il problema del preventivo versamento rispetto alla possibilità per l’amministratore di dare inizio ai lavori.
Se decidete di sottoscrivere il contratto di appalto quando tutta la cifra è versata, il problema viene superato, ma sappiamo tutti che spesso ciò non è possibile.
Sarà quindi necessario: (io l’ho immaginata così)
allegare alla delibera un contratto di appalto / preventivo opere che preveda pagamenti a stati di avanzamento lavori;
stabilire un piano rateale per i condomini il quale permetta di ottenere il versamento della somma corrispondente al primo stato di avanzamento lavori anche se non tutti dovessero versare (quindi, il totale della prima rata del piano rate dovrà essere maggiore rispetto al primo acconto da versare alla ditta). Le rate successive dovranno essere calibrate in funzione degli ulteriori acconti e del saldo da corrispondere all’esecutore dei lavori.
Autorizzare l’amministratore a sottoscrivere il contratto di appalto una volta incassata una somma pari a quella richiesta dall’appaltatore quale primo acconto.
Esempio di verbalizzazione
“1) Lavori straordinari di rifacimento del tetto.
Dopo ampia discussione, si pone in votazione la seguente delibera:
• esecuzione delle opere di rifacimento del tetto come da preventivo della ditta Rossi per l’importo totale di € 50.000,00;
• l’importo dei lavori potrà essere corrisposto a stati di avanzamento come da contratto di appalto che si allega al presente verbale e che l’assemblea espressamente approva;
• riparto delle spese di cui sopra secondo i millesimi generali, il tutto con contestuale costituzione di un fondo per lavori straordinari di € 50.000,00 che verrà versato in 5 rate uguali alle seguenti scadenze: 01.03…., 01.04…., 01.05…., 01.06…., 01.07….;
• l’amministratore potrà sottoscrivere il contratto d’appalto ed ordinare l’inizio delle opere solo dopo aver raccolto un importo pari al 30% del fondo (somma corrispondente al primo acconto da corrispondere alla ditta .....);
Votano a favore: ….
Votano contrari: ….
Astenuti: ….
La delibera viene approvata.”.
